主题：房地产转型时期面临的机遇与挑战

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目前这个形势我们转型升级是不可避免的，而转型升级最基本的途径就是创新发展，就是要创新。实际上创新的困难不是外在环境的困难，更多是我们自己的困难，是做了一定房地产项目，有一定经验积累的经理人和企业家，创新就是革自己的命，实际上重新做思考，重新开始，这才是创新。

2014年已经快要结束了，转折期已经触手可得，这个转轨有六个方面：一、政府的换届；二、经济的降速；三、深化改革，是三中全会的决议以及最近的四中全会正在落实相关改革；四、调控转型；五、市场分化；六、企业的突围。从这几个方面探讨转型升级创新希望对大家有一定的帮助。

首先是房地产市场长效机制建设的问题。在过去十年，是越来越严厉调控的十年，是房地产价格不断上涨的十年，是行业内各经理人和企业家比较好过的一段时期。但最近开始，政府就不提调控了，但是两年下来，反而达到了一直想要达到的目的，房价开始降了，房地产热度也降低了，所以这是一个很大的转变，如果不适应这个转变，那就是跟大势走的不一致了。

这个长效机制有哪些呢？曾经有一些研究人员希望国家出一个所谓的顶层设计，希望通过这个顶层设计把房地产长效机制建起来。事实上，政府也没有推出一个长效机制的总体方案，而是在深化改革的过程里、在我们企业和行业创新里边，逐渐让它形成这样一个长效机制。

从国家层面来看，长效机制主要是做六个方面的机制设计：

第一个长效机制是经济增长方式的转变。从过去的拉动，转变成现在的市场和消费的推动，发展的机制从政府主导到市场驱动。为什么要转变经济增长方式呢？主要是政府主导的高增长模式已经难以为继，而且国内外普遍认为，中国的高增长模式已经不能再持续下去，必须走新的道路。因为，我们形成了很多的泡沫，这个泡沫包括流动性的泡沫、产能过剩的泡沫、房地产的泡沫、地方债务的泡沫、体系的泡沫，这些都是跟过去高增长的模式连在一起，因此必须改变。现在习主席提出的新常态主要含义是经济发展速度由高速降到中高速。从产业结构的转变看是从工业化转到服务化，例如：网络、服务、管理、咨询等等，这都是新的经济增长点。

第二长效机制是新型城镇化。刚才提到，如果经济增长模式转变，房地产的价格就会下降，过度的对经济和社会发展也是不利的。所以第二个长效机制就起到了一个支撑的作用，这个支撑作用就是政府倡导和推动的新型城镇化，新型城镇化将会对房地产的基本需求和未来的发展形成一个良好的基础。

第三个长效机制是要形成一个新型的土地市场。现在的改革是要让的土地都进入市场，包括农用土地，最近发布了相关文件，农用土地、农村建设用地和宅基地都进入了市场流通，这样整个国家的房地产市场空间就扩大了好几倍，这对房地产来说是一个巨大的空间。当然，如果利用这个空间来发展，就必须创新我们的思路和模式。

第四个长效机制是房地产的登记系统，统一登记和信息联网。媒体对统一登记和信息联网有很多的误解，认为是控制房价的杀手锏。事实上，它是房地产市场规范、健康发展的一个基础性工作，有利于合法的财产权利的保护，有利于市场的流转。如果农村集体土地没有登记，没有产权的确认就谈不上流转和市场化，因此这个事情不是对房地产有负面影响，而是一个基础性的建设。

第五个长效机制是税收体系。对于税收体制一直也有很大的误解，房地产税收必须规范的推出，并且在购买环节、持有环节和转让三个环节理顺关系。比如，购买环节可能主要是印花税，持有环节要有物业税等等，它对房地产的稳定和过渡消费都有是有利的，但这并不是立竿见影降低房价的方法，而是一个国家房地产市场长治久安的一个基础。

第六个长效机制是住房保障，实现常住人口的全覆盖。实际上很多房地产企业都进入到这个市场里面，都参与到住房保障的活动里面，比如说公共租赁房，公共租赁房将来可能不是以政府为主导，而是政府给予政策和资金支持让市场去实现，这样对企业发展也提供了很多契机和机遇。

这是一个大的变化，我们必须适应这个长效机制来做发展。

其次，是适应市场的变化。在长效机制的情况下市场怎么来变化呢？这也是大家一直在讨论和争论的问题。在媒体看来，是极度悲观的崩盘论，也可以看到极度乐观的再一个十年的说法。实际上，我认为市场还有一定的空间，但是向分化的方向发展。2013年末班车效应结束，观望期开始，下半年形势越来越差。2014年市场调整，两种泡沫暴露出来，一个是高房价的泡沫，一个是高存量的泡沫，都已经暴露无遗，并且在很多城市都表现出来。全国的房地产市场形势也是这样。2015年开始市场真正的分化。因为政策的拐点已经出现，今年5月份开始到现在，已经经历了限购、限贷，各种限制令的政策逐步退出的过程。一个是出现区域的分化，在今年已经表现的很明显，东部、中部、西部表现不一样，东部的调整最充沛，但调整最充沛不意味着这些市场前景不好，恰恰这些区域的前景更好一些。例如杭州，银行把杭州列为高危险区域，贷款一概不批。我认为不是这样的，杭州应该最早的体会到它的复苏，城市之间的分化，我们平时说的一线、二线、三线这是一种分化，所谓的省会城市和二线城市之间也会有很大的分化，像浙江省不同的城市它的差异是很大的。同一个城市内部区位分化也很明显，区位之间项目分化也会很明显。我专门收集了一些杭州的资料，像老余杭板块，西边的这个板块它的房价和市场一直就不好，但是像钱江新城这边就会好很多。用途之间也会分化，我们看到全经联现在致力于网络和商业各类新型的产业地产的开发，这是符合未来发展需要的，因为住宅本身存量已经越来越大，同一个用途里面的产品也会分化，比如说养老，这是符合未来发展需要的，因为50楼已经退休，60后马上也要退休，包括70后都是独生子女，他们都要靠养老服务业解决，国家也会支持。所以，分化既是一个挑战和压力，也是一种契机和机遇，关键就看我们能不能很好的创新。

房地产的突围不可避免，不创新等死，创新早死，所以最重要的就是看你怎么创新。大概有10%的创新甚至更少的创新才会成活，创新是要符合这个产业的发展，符合市场发展阶段的需要。在房地产业进入成熟发展阶段以后，这种土地的红利、房价的红利、政策的红利等都已经结束，真正的红利就靠我们自己亲手去创造，这个创造就是通过所谓的创新来实现。

在这个过程里，最重要的是要理解市场的需要，我们要把工作注意力、着力点放到理解客户需要方面上。在理解客户需要的基础上，增加产品的价值，提升产品的功能。实际上住宅即使饱和也有新的需要，那么就要有新的产品出现，而这个新的产品我不能坐在家里想，过去也有很多智能化、绿色化，现在市场和老百姓能不能接受？这个必须要通过载体很好的实现才是好的创新。所以创新是改善老百姓的居住、生存和生活状态，为其谋福利和价值。

在这个过程中有几个方面的关注可以考虑：

第一是改革的红利。刚才提到，将会有更大的一波土地进入市场，就是农村的农地、宅基地、集体建设用地，这为市场提供了很广阔的前景，并且新型城镇化和政府改革，政府要推出很多政策，包括公共服务，包括住房保障、公共租赁房等，政府希望通过市场来实现，这为我们提供了很大的契机。

第二是拓展产业链的分工。整个浙江房地产的发育程度还不够，这个发育程度不够最主要的就是因为过去产业链的控制，所谓的开发商就是从拿地、营销策划最后到卖房子，浙江销售代理市场份额一直很小，原因就是没有产业链的分工和分化。而在未来发展过程中，房地产业进入一个成熟发展阶段以后，其它产业有相同的趋势，这就是所谓的微笑曲线，也就是价值的创造更多会向下游和上游来转移，而中间的制造环节，也开发制造的利润将会向平均化的方向发展。

房地产的上游是什么呢？主要是财富管理、管理、金融服务拓展。这就是投融资体制改革，最近我们看到央行和银监会都已经发了鼓励房地产金融发展的一些措施，包括抵押贷款的证券化等等，这个发展的很大。现在浙江这方面已经很活跃，但也暴露出一定的风险，最后必然有一些脱颖而出。下游就是资产服务、居民资产服务、物业管理，过去叫物业管理，广义的是资产管理和服务，这块包括刚才说的养老服务，都有巨大的空间。

第三是参与产业结构的调整。刚才也提到了，产能过剩是一个普遍的问题，只要经过转型升级，鼓励新的业态出现，产能过剩就会向产能不足转变。只要符合新的市场需要，它又不是饱和的，我们不足的是能够满足市场新的需要的功能和产品，，就要靠我们今天全经联的各位创新经理人。

第四是服务结构升级。向下游服务的发展已经到了十分成熟的地步，因为我们的收入水平、消费水平已经达到了相当高的水平，中国这些年发生的巨大的变化，像杭州大部分人群都已经进入了富裕阶段，所以很多需要都有待释放，有待去开发，创新出好产品。这个就要企业家来实现，企业家的任务就是把老百姓的需要变成具体的需求，打动用户。

第五是人口结构转换的需要，这也是有巨大的有待于我们挖掘。中国正在逐步进入老龄化社会，人口结构我这里归纳了五个方面：生死结构，就是出生率和死亡率，这决定了人口总规模的变化；人口结构老龄化；家庭结构核心化、小型化；城乡结构城镇化；社会结构市民化。年龄老龄化是房地产新的起点，前段时间有一个说法，说将来杭州人会拥有8套房子，因为他的爷爷奶奶、外公外婆、爸爸妈妈都有两套房，然后他自己还有房，所以房子是过剩的。这个推论被很多人理解和接受，我觉得这是错误的，是不正确的。因为没有考虑全面的人口结构，只考虑年龄结构，而没有考虑家庭结构，还没有考虑区域结构。比如说年龄结构，过去活到70岁，孙子可以用爷爷的房子，现在他活到了80岁，孙子不能再等10年才结婚，所以必须要有自己的房子。过去是三代同堂，现在爷爷要有自己的房子，外公外婆也要有自己的房子，他们不能住在一起，事实上这增加了住房的需求，而不是减少了住房的需求。更何况，即使这一家人的确有这么多房子，他有的可能在江西，有的在安徽，有的在乡下，有的在小城市，他孙子可能要在上海工作，所以这些房子对他没有意义，所以房子过剩问题根本不是那么回事，大家可以看看农村有多少房子是空置的，但那些房子已经没有用了。

第六应用现代科技。大数据、网络是一方面。另外，怎样通过一些传统的科技、材料，来改善住房和房地产的舒适度、智能化、智慧型和绿色环保，包括新能源，这些对房地产都是有巨大的影响和应用价值。所以在这些方面都可以放开去想、去创新，创新出一些新的产品。

第七是提高我们自己的精细化管理水平。

总的来说，开拓创新我们必然就能找到蓝海，不是说每个创新都能够成功，只有1%的成功就够了，这个行业就进步了。希望全经联能够在这个创新过程里帮助孵化、培育，或者是鼓励成功的创业和创新脱颖而出。